Sprzedaż mieszkania ze spadku - kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne
Odziedziczenie mieszkania nie tworzy obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Nabycie spadku następuje z mocy prawa - nie ma tu umowy sprzedaży ani najmu, a to z nimi przepisy wiążą obowiązek przekazania dokumentu. Szerzej piszemy o tym w artykule o tym, kto musi mieć świadectwo energetyczne.
Obowiązek pojawia się dopiero wtedy, gdy z odziedziczonym lokalem chcesz coś zrobić: sprzedać go albo wynająć. A to właśnie najczęstszy scenariusz - spadkobiercy rzadko wprowadzają się do mieszkania po rodzicach czy dziadkach, częściej przygotowują je do transakcji. Wtedy świadectwo staje się jednym z dokumentów, które trzeba mieć gotowe.
Problem spadkobiercy: nikt nie zna danych lokalu
Przy zwykłej sprzedaży właściciel zna swoje mieszkanie. Spadkobierca często nie: mieszka w innym mieście, w lokalu bywał od święta, a dokumentów po zmarłym jest niewiele albo są rozproszone. Dobra wiadomość - do świadectwa nie potrzeba archiwum rodzinnego. Wystarczy kilka informacji, z których każdą da się ustalić:
- powierzchnia użytkowa - jest w akcie notarialnym, postanowieniu spadkowym albo w księdze wieczystej,
- rok budowy budynku - poda go administracja lub spółdzielnia; jeden telefon,
- sposób ogrzewania i ciepłej wody - widać to w lokalu (kaloryfery, piecyk, bojler), a potwierdzi administracja,
- położenie lokalu i liczba ścian zewnętrznych - ustalisz podczas jednej wizyty w mieszkaniu albo ze zdjęć,
- informacja o oknach - czy były wymieniane; jeśli nie wiesz, wystarczy ocena wizualna i rok budowy.
Jak przełożyć te informacje na pola zamówienia, pokazujemy w przewodniku jak wypełnić formularz krok po kroku. Czego nie wiesz - zaznacz w uwagach, dopytamy zamiast zgadywać.
Najpierw sprawdź, czy świadectwo już nie istnieje
Zanim zamówisz nowy dokument, warto sprawdzić, czy poprzedni właściciel go nie miał. Świadectwo zachowuje ważność 10 lat, a jeżeli zmarły kupował lub wynajmował lokal w ostatnich latach, dokument mógł zostać sporządzony i nadal być ważny. Numer świadectwa da się zweryfikować w publicznym wykazie, co opisaliśmy w tekście o tym, jak sprawdzić świadectwo w rejestrze.
Dwie uwagi praktyczne. Po pierwsze, świadectwo dotyczy lokalu, nie właściciela - zmiana właściciela w drodze spadku nie unieważnia dokumentu. Po drugie, jeżeli po jego sporządzeniu przeprowadzono remont zmieniający charakterystykę energetyczną (ocieplenie, wymiana źródła ciepła), potrzebny będzie nowy dokument.
Kiedy zamówić świadectwo przy sprzedaży spadku
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania ma zwykle dłuższą rozbiegówkę niż zwykła transakcja: stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, zaświadczenie z urzędu skarbowego, czasem dział spadku między kilkoro spadkobierców. Świadectwo warto zamówić równolegle z tymi formalnościami, a najpóźniej przed publikacją ogłoszenia - wtedy dokument czeka na transakcję, a nie transakcja na dokument.
Jeżeli spadkobierców jest kilkoro, świadectwo może zamówić którykolwiek z nich - dokument opisuje lokal, a nie strukturę własności. Koszt to 89 zł, realizacja zdalna, zwykle jeden dzień roboczy; zamów świadectwo dla mieszkania bez wizyty i bez szukania wykonawcy na miejscu, nawet jeśli lokal jest na drugim końcu Polski.
Najczęstsze pytania
Czy przy przyjęciu spadku muszę mieć świadectwo energetyczne? Nie. Nabycie spadku następuje z mocy prawa i nie wiąże się z obowiązkiem sporządzenia świadectwa. Obowiązek powstaje przy sprzedaży albo wynajmie odziedziczonego lokalu.
Czy do postępowania spadkowego albo do urzędu skarbowego potrzebne jest świadectwo? Świadectwo nie służy do formalności spadkowych. Potrzebne będzie dopiero kupującemu albo najemcy - przy zawarciu umowy.
Mieszkanie jest własnością kilku spadkobierców. Kto zamawia świadectwo? Ktokolwiek z nich - dokument dotyczy lokalu. Ważne, żeby przy transakcji świadectwo zostało przekazane nabywcy.
Nie znam roku budowy ani szczegółów instalacji. Co zrobić? Rok budowy poda administracja budynku, sposób ogrzewania widać w lokalu. Brakujące informacje zaznacz w uwagach zamówienia - dopytamy o to, co rzeczywiście wpływa na wynik.
Czy świadectwo zamówione przez zmarłego właściciela jest nadal ważne? Jeżeli nie minęło 10 lat od sporządzenia i w lokalu nie było prac zmieniających charakterystykę energetyczną - tak. Zmiana właściciela nie unieważnia dokumentu.
Ile kosztuje świadectwo dla odziedziczonego mieszkania? Tyle samo co dla każdego innego: 89 zł, zdalnie, zwykle w 24 h.