Kto musi mieć świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe wtedy, gdy nieruchomość zmienia właściciela albo trafia na wynajem. Jeżeli mieszkasz w swoim mieszkaniu i nie planujesz go sprzedać ani wynająć, nie musisz mieć świadectwa - i nikt nie ma prawa go od Ciebie wymagać. Obowiązek pojawia się w trzech sytuacjach: przy sprzedaży, przy najmie i przy oddawaniu nowego budynku do użytkowania. Pozostałe zagadnienia formalne zebraliśmy w dziale przepisy o świadectwie energetycznym.
Poniżej rozkładamy każdą z nich na czynniki pierwsze, a na końcu znajdziesz listę wyjątków i odpowiedź na najczęstsze pytanie - czy kupujący może po prostu oświadczyć, że świadectwa nie chce.
Krótka odpowiedź
| Sytuacja | Czy potrzebujesz świadectwa? |
|---|---|
| Sprzedajesz mieszkanie lub dom | Tak |
| Wynajmujesz mieszkanie (także pokój w mieszkaniu) | Tak |
| Kończysz budowę i zgłaszasz ją do użytkowania | Tak, poza wyjątkami |
| Mieszkasz u siebie, nic nie sprzedajesz | Nie |
| Przekazujesz nieruchomość w darowiźnie | Nie wynika wprost z przepisów - patrz niżej |
| Dziedziczysz mieszkanie | Nie |
| Przedłużasz umowę najmu z tym samym najemcą | Nie, jeśli świadectwo przekazano wcześniej |
Obowiązek przy sprzedaży
Właściciel, który sprzedaje mieszkanie, dom albo lokal użytkowy, ma zapewnić sporządzenie świadectwa i przekazać je nabywcy najpóźniej przy zawarciu umowy sprzedaży - czyli w dniu podpisania aktu notarialnego.
Kilka rzeczy, które w praktyce budzą najwięcej wątpliwości:
- To obowiązek sprzedającego, nie kupującego. Nie da się go przerzucić na drugą stronę zapisem w umowie przedwstępnej. Można oczywiście umówić się, kto poniesie koszt, ale odpowiedzialność za sam dokument zostaje po stronie zbywcy.
- Świadectwo trzeba przekazać, a nie tylko okazać. Nabywca ma je dostać - w wersji papierowej z podpisem albo elektronicznej z podpisem kwalifikowanym.
- Umowa przedwstępna nie wymaga świadectwa. Dokument jest potrzebny dopiero przy umowie przenoszącej własność. Warto go jednak zamówić wcześniej, bo termin u notariusza zwykle jest znany z dużym wyprzedzeniem.
- Świadectwo dotyczy tego, co sprzedajesz. Przy sprzedaży mieszkania w bloku sporządza się świadectwo dla części budynku, a nie dla całego bloku.
Jeżeli dla nieruchomości sporządzono już świadectwo, jego wskaźniki EU, EK i EP należy podać w ogłoszeniu o sprzedaży - to odrębny obowiązek, który omawiamy osobno.
Obowiązek przy wynajmie
Zasada jest taka sama jak przy sprzedaży: świadectwo przekazuje się najemcy najpóźniej przy zawarciu umowy najmu. Dotyczy to również:
- wynajmu okazjonalnego i instytucjonalnego - forma umowy nie ma tu znaczenia,
- wynajmu pokoju w mieszkaniu, jeśli przedmiotem umowy jest wydzielona część lokalu,
- kolejnego najemcy w tym samym mieszkaniu.
Jest za to istotne uproszczenie: świadectwo jest ważne dziesięć lat, więc jeden dokument obsłuży wszystkie umowy najmu zawarte w tym okresie. Nie trzeba zamawiać nowego przy każdej zmianie lokatora - wystarczy przekazać kopię tego, które już masz.
Wynajem krótkoterminowy bywa traktowany różnie w zależności od tego, czy jest prowadzony jako najem, czy jako usługa zakwaterowania. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na doby w ramach działalności gospodarczej, warto skonsultować sytuację indywidualnie.
Nowe budynki - świadectwo do zakończenia budowy
Po zakończeniu budowy inwestor dołącza świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Ten obowiązek dotyczy budynku jako całości i obciąża inwestora, a nie późniejszych nabywców poszczególnych lokali.
Wyjątkiem są domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane na własne potrzeby mieszkaniowe - dla nich świadectwo na etapie odbioru nie jest wymagane. Uwaga: to wyłączenie dotyczy wyłącznie odbioru. Gdy taki dom trafi później na sprzedaż lub wynajem, świadectwo trzeba przekazać nabywcy albo najemcy na zasadach ogólnych.
Kiedy świadectwo nie jest potrzebne
Ustawa wyłącza z obowiązku kilka kategorii budynków. Najczęściej w praktyce spotykane to:
Ustawa wymienia sześć kategorii budynków wyłączonych z obowiązku (art. 3 ust. 4): zabytki objęte ochroną konserwatorską, obiekty kultu religijnego, budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię, budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, budynki wolnostojące poniżej 50 m² oraz gospodarstwa rolne o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).
Każdy z tych przypadków ma haczyki, przez które właściciele mylnie zakładają, że wyłączenie ich dotyczy - rozbieramy je w osobnym tekście o tym, kiedy świadectwo nie jest wymagane.
Jedno nieporozumienie warto rozwiać od razu: wiek budynku nie zwalnia z obowiązku. Kamienica z lat trzydziestych i blok z wielkiej płyty podlegają tym samym zasadom co apartament z 2024 roku.
Czy kupujący może zrzec się świadectwa?
Nie - i mówi o tym wprost art. 11 ust. 4 ustawy: nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Oświadczenie o rezygnacji nie zwalnia sprzedającego z obowiązku i nie wywołuje skutków prawnych.
Ta zmiana jest źródłem większości nieporozumień w tym temacie. Do 2023 roku w praktyce notarialnej pojawiały się oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do świadectwa i wielu sprzedających do dziś pamięta tamten stan. Dziś taki zapis w akcie niczego nie załatwia.
Darowizna, spadek, zamiana
Przepisy wiążą obowiązek ze sprzedażą i najmem, dlatego:
- Spadek - świadectwo nie jest potrzebne. Nabycie następuje z mocy prawa, nie ma tu żadnej umowy między stronami.
- Darowizna - obowiązek nie wynika wprost z przepisów, bo darowizna nie jest sprzedażą. W praktyce notariusze podchodzą do tego różnie i część z nich prosi o dokument. Jeśli darowizna jest zaplanowana, najbezpieczniej zapytać kancelarię z wyprzedzeniem.
- Zamiana - sytuacja niejednoznaczna, bo do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Tu również warto ustalić stanowisko notariusza przed terminem.
Kara za brak świadectwa
Nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy jest wykroczeniem zagrożonym grzywną. Sprawę rozpoznaje sąd w trybie właściwym dla wykroczeń, a wysokość grzywny zależy od okoliczności.
Notariusz nie odmówi sporządzenia aktu z powodu braku świadectwa, ale ma obowiązek pouczyć strony o odpowiedzialności. To wyjaśnia sytuację, która dziwi wielu sprzedających: akt zostaje podpisany, a mimo to obowiązek pozostaje niewykonany i wciąż rodzi ryzyko.
Szczegóły - wysokość grzywny, tryb i sposób naprawienia sytuacji po fakcie - opisujemy w artykule o karze za brak świadectwa.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 101):
| Zagadnienie | Przepis |
|---|---|
| Obowiązek przy sprzedaży i najmie | art. 3 ust. 1 pkt 1 i 3 |
| Przekazanie świadectwa i moment | art. 11 ust. 1 |
| Zakaz zrzeczenia się świadectwa | art. 11 ust. 4 |
| Pouczenie przez notariusza | art. 11 ust. 6 |
| Wyłączenia z obowiązku | art. 3 ust. 4 |
| Okres ważności i utrata ważności | art. 14 |
| Kara grzywny | art. 41, tryb - art. 42 |
Ponadto: rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku (Dz.U. 2015 poz. 376) ze zmianą z dnia 28 marca 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 697) oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w zakresie dokumentów składanych przy zakończeniu budowy.
Najczęstsze pytania
Czy świadectwo jest potrzebne przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego? Tak. Rodzaj prawa do lokalu nie ma znaczenia - liczy się to, że lokal zmienia właściciela na podstawie umowy sprzedaży.
Czy muszę mieć świadectwo, jeśli tylko mieszkam w swoim mieszkaniu? Nie. Obowiązek powstaje dopiero przy sprzedaży albo najmie.
Czy jedno świadectwo wystarczy na kilka umów najmu? Tak, przez cały okres ważności, czyli dziesięć lat od dnia sporządzenia - o ile w międzyczasie nie przeprowadzono robót zmieniających charakterystykę energetyczną lokalu.
Kto zamawia świadectwo przy sprzedaży - sprzedający czy kupujący? Obowiązek obciąża sprzedającego. Strony mogą umówić się co do pokrycia kosztu, ale nie co do tego, kto odpowiada za dokument.
Czy deweloper ma obowiązek przekazać świadectwo przy odbiorze mieszkania? Tak - przy sprzedaży lokalu obowiązują te same zasady co przy sprzedaży na rynku wtórnym.
Gdzie zamówię świadectwo dla mieszkania? Świadectwo dla lokalu w budynku wielorodzinnym wystawiamy zdalnie za 89 zł, zwykle w jeden dzień roboczy.
Czy świadectwo jest potrzebne przy wynajmie pokoju? Tak, jeżeli przedmiotem umowy jest wydzielona część lokalu przekazywana najemcy do wyłącznego korzystania.
Stan prawny na: 2026-07-28. Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.